04 июля 2025

24

Ипотека и рассрочка на покупку жилья в Дубае?

Екатерина Кшуманёва

редактор, автор, переводчик

В последние годы Дубай стал одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость среди россиян. Несмотря на геополитические изменения и экономические сдвиги, интерес к эмирату только растет. Важными факторами такой популярности являются доступные варианты покупки жилья в рассрочку и ипотеку, а также выгодные условия для инвесторов. В статье подробно рассмотрим возможности и условия покупки недвижимости в Дубае.

Почему россияне выбирают Дубай?

Стабильность и безопасность

ОАЭ славится высоким уровнем безопасности, развитой инфраструктурой и толерантностью к иностранцам. В отличие от многих стран, здесь нет политической нестабильности, а законы защищают права собственников.

Выгодные налоговые условия

В ОАЭ отсутствуют налоги на доходы, прибыль и наследство, что делает покупку недвижимости особенно привлекательной. Кроме того, после получения резидентской визы через инвестиции в недвижимость ОАЭ можно оптимизировать налоговые обязательства в других юрисдикциях.

Перспективы роста цен и арендной доходности

Рынок недвижимости Дубая демонстрирует устойчивый рост. Спрос на аренду остается высоким, что обеспечивает инвесторам стабильный пассивный доход.

Гибкие условия покупки

Развитая ипотечная система и возможность оформления рассрочки делают приобретение жилья доступным даже для среднего класса.

Далее подробно рассмотрим два основных сценария покупки жилья в ОАЭ на примере Дубая.

Ипотека в Дубае: условия, требования и лучшие банки

Ипотека в Дубае — это долгосрочный целевой кредит на покупку недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах, при котором приобретаемая собственность выступает залогом для банка до полного погашения займа. Покупка недвижимости с помощью ипотечного кредитования — популярный вариант среди россиян, позволяющий приобрести жилье или инвестиционный объект с минимальными первоначальными вложениями. Однако, условия ипотеки в ОАЭ для резидентов и нерезидентов отличаются, а банки предъявляют строгие требования к заемщикам. Совместно с экспертами AWATERA ОАЭ подготовили для вас полезную информацию о том, как получить ипотеку в Дубае, какие ставки предлагают банки и на что стоит обратить внимание.

Кто может получить ипотеку в Дубае?

Ипотеку могут получить как резиденты (граждане ОАЭ и экспаты с резидентской визой), так и нерезиденты (иностранные покупатели без резидентской визы).

Для нерезидентов максимальная сумма кредита обычно составляет до 50–60% от стоимости объекта. Для оформления документов требуется подтверждение дохода и хорошая кредитная история, а также некоторые банки требуют открытия счета в ОАЭ.

Для резидентов доступны более выгодные ставки и длительные сроки кредитования, а также предоставляется возможность оформить ипотеку на бОльшую сумму (до 80% от стоимости недвижимости).

Требования банков ОАЭ к заемщикам

Для оформления ипотеки потребуется загранпаспорт (копия), выписка с банковского счета за 3–6 месяцев, договор купли-продажи или бронирования недвижимости и кредитный отчет (если есть кредитная история в ОАЭ).

Популярные банки для ипотеки в Дубае

В Дубае работает множество банков, предлагающих ипотечные программы для резидентов и нерезидентов. Мы сравнили условия в ТОП-5 банках, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант.

Советы экспертов:

• Сравните минимум 3 банка. Разница в ставках может сэкономить до $50 000 за 10 лет;
• Проверьте скрытые комиссии: страховка, оценка недвижимости и т.д.;
• Заключите предварительное одобрение — это усилит вашу позицию при покупке.

Риски и ограничения ипотеки в ОАЭ

Ипотека в ОАЭ — удобный инструмент для покупки недвижимости, но она сопряжена с рядом рисков, особенно для иностранных покупателей. Вот ключевые моменты, которые стоит учитывать.

Колебания курса валют

Ипотека в большинстве случаев выдается в AED (дирхамах), но доходы у иностранцев часто в других валютах (USD/ EUR/ RUB). При ослаблении валюты, в которой заемщик получает доход, ежемесячные платежи могут стать ощутимо дороже.

Риск можно снизить, рассмотрев варианты ипотеки в USD (такие программы есть, например, в HSBC и Standard Chartered Bank). Также можно фиксировать курс через форвардные контракты.

Изменение процентных ставок

Плавающие ставки (EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate) — эталонная процентная ставка в ОАЭ + %) могут вырасти при экономической нестабильности. Даже фиксированные ставки обычно действуют только 2–5 лет, затем пересматриваются.

Ограничения для нерезидентов

• Высокий первоначальный взнос (до 50% против 20% у резидентов).
• Короткие сроки (10–15 лет vs 25 лет для резидентов).
• Некоторые банки (ADCB, FAB) вообще не работают с нерезидентами.

Рыночные риски

В ОАЭ нет «антикризисных» программ реструктуризации, как в Европе или США. Поэтому падение цен на недвижимость может привести к ситуации, когда сумма кредита превысит стоимость квартиры. 

Жесткие штрафы за просрочку

В случае просрочки платежа банк вправе ввести дополнительные комиссии до 5% от суммы долга. Если просрочка превышает 90 дней, банк может инициировать принудительную продажу недвижимости. 

Скрытые комиссии

Значительные суммы, которые зачастую не включены в стоимость объекта. Например, 

оценка недвижимости (2 500–5 000 AED) или страховка (0,5–1,5% от суммы кредита ежегодно).

Как минимизировать риски?

• Выбирайте фиксированную ставку (если ожидается рост EIBOR);
• Сравнивайте минимум 3 банка — разница в ставках может достигать 2%;
• Оформите страховку. Например, life insurance (покрытие кредита при форс-мажоре) или property takaful (защита от повреждений);
• Создайте финансовую подушку, покрывающую 6–12 месяцев платежей;
• Учтите все расходы, включая регистрационный сбор (4% от стоимости), агентские комиссии (около 2%), коммунальные депозиты (до 10 000 AED).

Вывод: ипотека в Дубае — хороший инструмент для инвестиций или покупки жилья, но требует тщательного анализа условий. Резиденты ОАЭ получают более выгодные предложения, а нерезидентам стоит быть готовыми к высокому первоначальному взносу. Перед оформлением кредита лучше сравнить условия в нескольких банках и проконсультироваться с ипотечным брокером.

Если ваша цель — не только покупка жилья, но и получение резидентской визы, ипотека может стать удобным способом входа на рынок недвижимости ОАЭ.

Рассрочка от застройщика в Дубае: условия и лучшие программы

Покупка недвижимости в рассрочку позволяет приобрести жилье без переплат с гибким графиком платежей. Далее рассмотрим, как работает рассрочка, какие условия предлагают застройщики и есть ли преимущества перед ипотекой.

Как это работает?

Рассрочка — это поэтапная оплата недвижимости без привлечения банковского кредита. Застройщик сам финансирует сделку, разбивая платежи на несколько лет.

Пример графика платежей:

Ключевые преимущества программ рассрочки:

• Нулевые процентные ставки. Оплата только стоимости недвижимости;
• Гибкие графики платежей. Возможность привязки к этапам строительства (например, 10% сразу, остальное — в течение 2–5 лет);
• Фиксированная цена (защита от роста стоимости недвижимости);
• Возможность реструктуризации (изменение графика платежей при необходимости;
• Минимальные требования к пакету документов. Не нужно подтверждение дохода или кредитная история);
• Возможность продажи объекта до окончания выплат (с согласия застройщика).

Минусы и возможные риски:

• Высокий первый взнос (иногда до 30–40%);
• Жесткие штрафы за просрочку (можно потерять недвижимость);
• Ограниченный выбор проектов (не все застройщики предлагают рассрочку).

В среднем длительность рассрочки составляет от 1 года до 5 лет, но некоторые застройщики увеличивают сроки выплат до 7–8 лет. Сумма первоначального взноса зависит от застройщика и проекта и составляет от 5 до 30%. Чем дольше рассрочка, тем выше первый платеж.

Для оформления потребуется паспорт (копия), договор бронирования и в редких случаях запрашивают дополнительные документы (например, подтверждение платежеспособности).

Для вашего удобства мы подготовили сводную таблицу с основной информацией о программах застройщиков.

Топ-5 застройщиков ОАЭ с выгодными рассрочками в 2025 году

При выборе застройщика обращайте внимание не только на условия рассрочки, но и на:

• Репутацию компании;
• Сроки сдачи предыдущих проектов;
• Отзывы реальных покупателей;
• Актуальные предложения. Некоторые застройщики в 2025 году предлагают специальные условия для российских покупателей, включая: 

• Дополнительные скидки 5–7% при полной оплате;
• Бесплатный сервисный пакет на 1–2 года;
• Помощь в оформлении резидентской визы.

Рассрочка от застройщика — отличный способ купить недвижимость в Дубае без переплат. Крупные девелоперы (Emaar, DAMAC, Sobha) предлагают гибкие условия, но важно учитывать риски просрочки платежей. Перед покупкой стоит сравнить программы разных застройщиков и выбрать оптимальный вариант. 

Если ваша цель — инвестиция или переезд в ОАЭ, рассрочка может стать выгодной альтернативой ипотеке.

Что выбрать для покупки недвижимости в Дубае: ипотеку или рассрочку?

Приобретая недвижимость за границей, вы совершаете важное финансовое решение. Рассмотрим ключевые различия между ипотекой и рассрочкой, чтобы помочь вам сделать осознанный выбор.

Сравнительная таблица: ипотека vs рассрочка

Рекомендуем опираться на 5 ключевых факторов при выборе финансовой схемы:

• Размер свободного капитала. Если вы можете оплатить 40-50% от стоимости недвижимости, выгоднее воспользоваться рассрочкой;
• Срок владения.  Ипотека предпочтительнее для долгосрочных инвестиций; 
• Стабильность дохода. При нестабильных доходах использовать рассрочку будет рискованнее;
• Прогноз по ставкам. Важно отслеживать тенденции рынка, так как при росте ставок лучше воспользоваться фиксированной рассрочкой;
• Налоговые последствия. Для резидентов ОАЭ ипотека может давать преимущества.

Ипотека и рассрочка — два принципиально разных подхода к финансированию недвижимости в Дубае. Для инвесторов, планирующих долгосрочные вложения, обычно, выгоднее ипотека. Тем, кто покупает жилье для себя и имеет значительные сбережения, стоит рассмотреть рассрочку от застройщика.

Совет эксперта. Перед принятием решения:

• Посчитайте общую сумму переплат по обоим вариантам;
• Оцените свою платежеспособность на весь срок;
• Проконсультируйтесь с финансовым советником;
• Сравните условия в 3–5 банках и у нескольких застройщиков.

Правильный выбор финансового инструмента может увеличить доходность инвестиций в дубайскую недвижимость на 15–25% за 5 лет.

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Дубае

Можно ли россиянам получить ипотеку без ВНЖ?

Да, можно, с оговоркой, что в ОАЭ не существует ВНЖ для иностранцев, но есть долгосрочные визы, которые фактически заменяют вид на жительство. Многие банки ОАЭ (Emirates NBD, Mashreq, RAKBANK) выдают ипотеку нерезидентам, включая россиян. Однако условия будут строже:

• Первоначальный взнос от 40–50% (вместо 20% для резидентов);
• Ставки обычно на 1–2% выше;
• Требуется подтверждение дохода (выписки со счетов, справки 2-НДФЛ).

Нужно ли открывать счет в ОАЭ для ипотеки?

Для получения ипотеки — да, большинство банков требуют открытия счета для перевода платежей. Для рассрочки — нет, можно платить напрямую застройщику с иностранного счета

Можно ли досрочно закрыть рассрочку?

Да, но условия зависят от застройщика. Например, в Emaar доступно досрочное погашение без штрафов после оплаты 50% стоимости недвижимости. DAMAC предусматривают штраф 1–2% от остатка. В компании Nakheel возможны ограничения в первые 2 года.

Важно: Всегда уточняйте условия досрочного погашения в договоре.

Советы покупателям: что нужно знать перед покупкой недвижимости

Важные аспекты, на которые стоит обратить внимание при выборе и оформлении недвижимости в Дубае.

Юридическая проверка

Проверьте тип собственности: в свободных зонах иностранцы могут владеть недвижимостью на 100%, в остальных районах — только через долгосрочную аренду (99 лет). Проверьте наличие NOC (No Objection Certificate) от застройщика и убедитесь в отсутствии обременений через DLD (Департамент земельных ресурсов Дубая). Важно знать  местные законы, поэтому советуем обратиться к профессионалам — местным юристам или проверенным консалтинговым агентствам.

Финансовые нюансы

Проведите анализ скрытых затрат, которые могут существенно повлиять на конечную стоимость недвижимости. Это может быть регистрационный сбор, агентская комиссия, годовые сервисные платежи или страховка. В зависимости от района, застройщика и жилого комплекса суммы могут существенно различаться.

Уточните доступные способы оплаты и возможность рассрочки или льготных условий ипотеки.

Выбор локации

Определитесь с одним или несколькими комфортными для вас районами для покупки недвижимости в зависимости от ваших целей. Для инвестиций хорошо подходят Dubai Marina (доходность 7–9%) и JVC (стабильный спрос на аренду). Для проживания — Arabian Ranches (лучшие школы), Downtown Dubai (премиум-класс). Для бизнеса популярны DIFC (финансовый центр) и Dubai Silicon Oasis (IT-зона).

Профессиональный совет: Перед покупкой посетите объект лично в июле–августе, чтобы оценить реальные условия жизни в самый жаркий период.

Проверка подрядчиков

Обязательно изучите информацию обо всех подрядчиках, с которыми вы планируете работать: отзывы об агентствах недвижимости, рейтинг надежности застройщиков, наличие официальной сертификации, господдержка, международные премии, адреса офисов и т. д. Запрашивайте презентации, подтверждающие документы и портфолио.

Многие застройщики предлагают бесплатные инспекционные поездки на объекты недвижимости для покупателей. Воспользуйтесь этой возможностью.

Заключение: как сделать правильный выбор?

Дубай продолжает привлекать россиян благодаря сочетанию безопасности, налоговых льгот и доступных финансовых инструментов. Покупка недвижимости в рассрочку или в ипотеку позволяет минимизировать риски и выгодно инвестировать в растущий рынок. 

С учетом текущих тенденций интерес к эмирату будет только усиливаться. Однако покупка недвижимости в Дубае — сложный процесс со множеством нюансов. Ошибки могут стоить десятки тысяч долларов. 

Профессионалы AWATERA с удовольствием помогут вам сделать правильный выбор и подробно проконсультируют по всем вопросам, связанным с переездом, оформлением документов и покупкой жилья в ОАЭ.

Указанные в статье данные актуальны на дату публикации. Актуальную информацию об условиях покупки недвижимости в ОАЭ уточняйте у специалистов компании AWATERA.